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圖源：Pexels
9月24日早上，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，宣布多項重磅政策。
其中在房貸方面，央行行長潘功勝宣布，將降低存量房貸利率并統(tǒng)一房貸最低首付比例。具體是：引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)房貸利率附近，預(yù)計平均降幅約0.5%，并將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，當(dāng)前存量房貸平均利率大約在3.92%，若此次降低50個基點，如以商貸額度100萬元、貸款30年還款方式計算，每月月供減少大約280元，30年可以減少利息支出共10萬元。
事實上，自9月初以來，有關(guān)“降低存量房貸利率”的呼聲就漸起。9月5日的國務(wù)院新聞辦公室舉行“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，央行方面再度回應(yīng)存量房貸調(diào)整話題時表示，“受銀行存款向資管產(chǎn)品分流的速度、銀行凈息差收窄的幅度等因素影響，存貸款利率進(jìn)一步下行還面臨一定的約束。人民銀行將密切觀察政策效果，根據(jù)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)情況、目標(biāo)實現(xiàn)情況和宏觀經(jīng)濟(jì)運行面臨的具體問題，合理把握貨幣政策調(diào)控的力度和節(jié)奏。”
彼時，有業(yè)內(nèi)人士就此表示，本次央行發(fā)聲，表明存量房貸利率的下調(diào)短期存在約束，但降低存量房貸利率是趨勢，只是政策落地需要一定時間。調(diào)整方式上，借款人與原商業(yè)銀行內(nèi)部置換或原商業(yè)銀行直接下調(diào)存量房貸利率的方式，更適合當(dāng)前市場環(huán)境。
如今，靴子終于落地。不過，相關(guān)的政策細(xì)節(jié)仍待進(jìn)一步落實。
此前存量房貸調(diào)降呼聲不斷，背景是存量房貸與新發(fā)房貸利差重回高位。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年8月全國首套房平均利率已跌至3.25%左右，二套房貸款平均利率為3.6%；一線城市中，目前5年期以上首套房貸利率最高的北京、上海是3.4%，廣州低至2.9%，而二線城市普遍為3.1%，南京低至2.95%。
隨著首套房、二套房房貸款利率持續(xù)走低，部分城市房貸利率已進(jìn)入“2時代”，而存量房貸利率卻仍處在4%以上。以北京為例，目前存量房貸利率多為4.3%~4.75%，新增商品房首套利率多在3.4%~3.5%，兩者利差可達(dá)80至135個基點。
由于新發(fā)放房貸利率與存量房貸利率之間差距逐步拉大，“提前還貸”成為新型“理財”產(chǎn)品，調(diào)整存量房貸利率的關(guān)注度逐漸走高。中金公司近期統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前銀行按揭早償率仍位于14%左右的高位，并且可能存在使用消費貸和經(jīng)營貸置換按揭的空間。另據(jù)央行數(shù)據(jù)，今年第二季度末，個人住房貸款余額為37.79萬億元，同比下降2.1%。
國泰君安宏觀研究團(tuán)隊分析指出，2022年，央行連續(xù)下調(diào)5年LPR（貸款市場報價利率），貸款利率降至歷史低位，調(diào)降存量房貸利率政策尚未出現(xiàn)，新增個人住房貸款利率下降引發(fā)居民進(jìn)行貸款置換，消費貸和經(jīng)營貸等替代性、低成本貸款容易獲得，導(dǎo)致居民提前還貸。
58安居客研究院院長張波表示，由于存量房貸利率涉及到的是已購房群體，因此對于房地產(chǎn)市場的交易并不會產(chǎn)生直接影響，但可能會對即將入市的購房群本對市場后期的信心起到一定提升作用，進(jìn)而有利于釋放市場購買力。
“存量房貸利率下調(diào)去年已有。房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化背景下，通過降低存量房房貸利率，優(yōu)化商業(yè)性個人住房貸款利率，不僅可以有序調(diào)整優(yōu)化銀行資產(chǎn)負(fù)債，規(guī)范住房信貸市場秩序，還可進(jìn)一步減輕已購群體經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，并有助于釋放其消費潛力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。”張波表示。
2023年，我國剛剛進(jìn)行了一輪存量房貸利率調(diào)整。據(jù)央行2023年11月發(fā)布的公告，存量房貸降息工作基本完成，平均降幅0.73個百分點。
張波指出，一旦降低存量房貸利率，貸款人提前還款的意愿度就有可能大大降低，這也將有效壓制違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸來置換存量住房貸款的行為，凈化房貸市場。
除了房貸利率外，會上，潘功勝還表示，人民銀行將支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時，人民銀行可提供政策支持。
受利好消息影響，9月24日A股房地產(chǎn)板塊盤初走強(qiáng)。截至發(fā)稿，Wind房地產(chǎn)指數(shù)漲0.14%，陽光股份（000608.SZ）、世榮兆業(yè)（002016.SZ）漲停，房地產(chǎn)概念股卓朗科技（600225.SH）跟漲。
港股房地產(chǎn)股升幅更為明顯。截至發(fā)稿，花樣年控股（1777.HK）漲11.36%、富力地產(chǎn)（2777.HK）漲10.67%、寶龍地產(chǎn)（1238.HK）漲9.52%、融創(chuàng)中國（1918.HK）漲4.85%、龍湖集團(tuán)（0960.HK）漲2.86%。
（時代財經(jīng)幸雯雯，綜合自財聯(lián)社、中國新聞周刊、證券市場紅周刊等）
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